Quando il proprietario di un immobile affittato per un’attività commerciale o di ristorazione non rispetta i termini di scadenza del contratto, è obbligato a risarcire l’esercente per il mancato guadagno.
Riprendendo il discorso dove l’avevamo lasciato con il
precedente articolo, vorrei approfondire l’argomento che certamente interessa tutte le attività commerciali che prevedono un contatto diretto con il pubblico e con i consumatori: il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale in caso di recesso anticipato da parte del locatore, cioè prima della naturale scadenza contrattuale.
Il legislatore con l’art 34 della Legge n.392 del 1978 ha voluto tutelare il conduttore di locali adibiti ad uso commerciale; nella norma, infatti, viene predeterminato il danno presunto che il conduttore subirebbe per la perdita della propria clientela in conseguenza della cessazione del contratto di locazione e viene quantificato espressamente il risarcimento che il conduttore ha diritto ad ottenere a titolo di indennità, e cioè 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto o 21 mensilità in caso di attività alberghiere.
Il presunto danno è così normativamente calcolato e prescinde dall’effettiva sua esistenza. Il conduttore (titolare di contratto di locazione ad uso commerciale) ha quindi diritto all’indennità di avviamento commerciale e gli compete indipendentemente dalla prova in concreto della capacità dell’impresa a produrre utili e della perdita degli stessi. Il conduttore non dovrà fare nulla per dimostrare che il danno sussiste. L’unica cosa che deve fare è richiedere formalmente il versamento della indennità di avviamento in quanto tale diritto è soggetto alla prescrizione decennale che decorre dal momento del rilascio dell’immobile.
L’istituto dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale svolge, pertanto, una funzione riparatoria e, nello stesso tempo, è un deterrente alla cessazione anticipata dei rapporti di locazione commerciale con lo scopo di favorire l’attività del conduttore nel luogo dove è sorta e si è radicata. Al contrario, non si avrà diritto all’indennità di avviamento commerciale nei casi in cui il rapporto di locazione è cessato a causa di risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso del conduttore o in caso di esistenza di una delle procedure previste dalla legge fallimentare.
Importante è sapere che il conduttore ha anche diritto ad un’altra tutela prevista dalla legge è cioè il cosiddetto “diritto di ritenzione”. Ciò significa che il conduttore può trattenere la disponibilità dell’immobile locato fino a quando non gli verrà effettivamente corrisposta l’indennità dovuta.
È noto, infine, che il conduttore ha diritto ad un’indennità aggiuntiva, pari all’importo sopra indicato, qualora l’immobile venga adibito da chiunque - entro un anno dal rilascio - alla medesima attività esercitata in precedenza o ad attività similare. Questa ulteriore indennità deve essere corrisposta quando il nuovo esercizio commerciale comincia ad operare.
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