Una delle battaglie più calde che i ristoratori stanno conducendo dall'inizio della pandemia per cercare di salvare le proprie attività è quella della rinegoziazione dei canoni d'affitto. La motivazione degli imprenditori è: siamo più chiusi che aperti, non lavoriamo quasi più, stiamo fallendo, rivediamo almeno il canone d'affitto che potrebbe essere proporzionato all'utilizzo che facciamo dell'immobile. La reazione dei titolari di immobili però è sempre rimasta piuttosto ferma sulle proprie posizioni: se abbassiamo tutti i canoni, anche noi ci perdiamo e l'immobile lo diamo in affitto a voi senza sapere come e quando lo utilizzate.
Un modulo per gestire gli affitti
Il Modello Rli aggiornato
Soprattutto la
Fipe ha preso in mano la questione da subito chiedendo a gran voce interventi "dall'alto", ma poco si è mosso. Rinegoziare un canone però è possibile e nemmeno tanto raro. Il 3 luglio dell'anno scorso, per facilitare tutte le operazioni che riguardano la gestione di un contratto d'affitto, l'
Agenzia delle Entrate ha pubblicato il Modello RLI 2021 che ora è stato aggiornato ed è scaricabile in allegato Pdf.
Oltre alla
registrazione, risoluzione del contratto d’affitto e scelta della cedolare secca, il modello RLI 2021 consente di comunicare la rinegoziazione del canone di locazione. Il modello RLI serve per tutti gli adempimenti legati alle locazioni. Oltre a quelli sopra indicati, bisogna utilizzarlo anche per la proroga, la cessione o il subentro nell’affitto.
Istruzioni modello Rli 2021: compilazione e modalità di presentazione
Come sopra anticipato, il modello RLI serve per richiedere all’Agenzia delle Entrate la registrazione di
contratti di locazione e affitto di immobili ma non solo.
Si tratta di una sorta di “
modello unico” dedicato agli affitti e serve anche per comunicare:
- la proroga di contratti di affitto;
- eventuali cessioni o subentri;
- risoluzione di un contratto di locazione;
- rinegoziazione del canone d’affitto.
Le istruzioni delle Entrate
Nelle istruzioni dell’Agenzia delle Entrate viene chiarito che i contribuenti possono utilizzare il modello Rli anche per l’esercizio dell’opzione o per la revoca del regime di tassazione a cedolare secca, nonché per comunicare i
dati catastali dell’immobile dato in affitto.
Uno dei dati obbligatori che bisognerà inserire nel modello Rli, all’interno del quadro A, è il codice relativo alla tipologia di contratto oggetto della comunicazione, informazione necessaria anche per il calcolo dell’imposta di registro dovuta.
Ad esempio: nella categoria L1 rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile ad uso abitativo:
- a canone libero, durata 4 anni + 4;
- a canone concordato, durata 3 anni + 2;
- di natura transitoria, durata massima 18 mesi;
- di natura transitoria per studenti universitari;
- di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso
I contratti a canone concordato, durata 3 anni + 2 e i contratti di natura transitoria per studenti universitari, aventi ad oggetto immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa, come tutti gli altri contratti per i quali è previsto un regime fiscale agevolato rientrano nella tipologia di contratto da indicare con il codice L2.
Come registrare un contratto d’affitto con modello Rli
Il modello Rli, come già anticipato, deve essere utilizzato per la
registrazione dei contratti d’affitto, qualora non venga eseguita la procedura online. Chi intende registrare un contratto presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate dovrà presentare i seguenti
documenti:
- almeno due copie, con firma in originale, del contratto da registrare;
- la richiesta di registrazione, ossia il modello Rli compilato;
- se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco utilizzando il «modello RR», in cui vanno indicati i contratti da registrare;
- i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
- la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi. I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (regime sostitutivo) non devono versare l’imposta di registro ma sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.
Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’ufficio:
- restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione;
- rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.
Modello Rli per la risoluzione del contratto di affitto
Il modello Rli si utilizza anche per la risoluzione del contratto di affitto. Anche in questo caso l’invio del
modulo può essere effettuato o in modalità telematica, direttamente o tramite intermediario, ovvero presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
In caso di risoluzione, nella casella Adempimenti successivi dell’RLI bisognerà indicare il codice 4, la data relativa all’
adempimento selezionato e gli estremi del contratto. In presenza di un corrispettivo, deve essere compilato l’apposito campo (nel caso in cui è prevista la risoluzione con
pagamento contestuale del corrispettivo va indicato il codice 7).
Sia nel caso in cui sia il
conduttore a voler chiudere in anticipo e prima della scadenza il contratto di locazione che quando si tratta di una scelta del locatore è obbligatorio compilare e inviare il modello Rli e versare l’
imposta di
registro in misura fissa pari a 67 euro.
Il pagamento dell’imposta di registro per il recesso anticipato è a carico di entrambe le parti, ma l’onere è in capo al locatore, il quale, in un secondo momento, potrà rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata (ex art. 8, L. n. 392/1978).