Nuove regole per gli affitti brevi in Italia: tutto quello che devi sapere

Con l'avvicinarsi dell'entrata in vigore delle nuove normative relative alle locazioni brevi e alle strutture ricettive, è essenziale comprendere le regole e le responsabilità che ne derivano. Pubblicate il 3 settembre 2024 nella Gazzetta Ufficiale, queste nuove disposizioni mirano a regolamentare le attività di affitto breve e turistico, introducendo il Codice identificativo nazionale (Cin) e obblighi legati alla sicurezza degli impianti. Ecco un'analisi dettagliata delle nuove regole, che entreranno in vigore il 2 novembre 2024, per garantire che tutti gli operatori del comparto siano preparati.

Affitti brevi: cosa cambia con le nuove norme nel 2024

1. Introduzione delle nuove regole

Le nuove normative, introdotte dall'art. 13-ter del DL 145/2023, disciplinano tre principali categorie:

• Unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche.
• Unità immobiliari per locazioni brevi (ai sensi dell'art. 4 del DL 50/2017).
• Strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

2. Codice identificativo nazionale (Cin)

Dal 2 novembre 2024, tutte le strutture ricettive e le unità immobiliari destinate alla locazione turistica e breve dovranno disporre di un Codice identificativo nazionale (Cin), univoco e obbligatorio, che permetterà la tracciabilità delle attività e la verifica della conformità agli standard di sicurezza.

2.1 Assegnazione del Cin

Il ministero del Turismo sarà responsabile per l'assegnazione del Cin, tramite il portale telematico https://bdsr.ministeroturismo.gov.it. Gli interessati dovranno presentare domanda online, corredata da:

• I dati catastali dell'immobile o della struttura.
• Una dichiarazione sostitutiva che attesti la conformità agli standard di sicurezza, come specificato qui.

2.2 Codici locali e ricodificazione

In molti casi, le Regioni o Province autonome avevano già assegnato Codici identificativi specifici (Cir) per le locazioni brevi o le strutture ricettive. Tali codici saranno automaticamente ricodificati in Cin, a condizione che siano soddisfatti i requisiti di sicurezza previsti. Entro il 2 dicembre 2024, gli enti locali dovranno trasmettere al ministero del Turismo i codici preesistenti, con un prefisso alfanumerico. I proprietari o gestori dovranno verificare eventuali discrepanze tramite il portale ministeriale, aggiornando i dati catastali o di sicurezza.

2.3 Obblighi per gli intermediari

Anche le agenzie immobiliari e i portali di intermediazione online dovranno obbligatoriamente indicare il Cin negli annunci pubblicati. La mancata esposizione o indicazione comporterà una sanzione pecuniaria.

2.4 Sanzioni in mancanza del Cin

La gestione o affitto di strutture senza Cin sarà punita con sanzioni che variano tra 800 e 8mila euro, in base alla dimensione dell'immobile o della struttura. Inoltre, l'omessa esposizione del Cin nei materiali pubblicitari sarà sanzionata con multe che variano tra 500 e 5mila euro.

3. Obblighi di sicurezza degli impianti

Dal 2 novembre 2024, sarà obbligatorio rispettare nuovi standard di sicurezza degli impianti per tutte le strutture turistiche e le unità immobiliari in locazione breve o turistica. Questo requisito è fondamentale per ottenere il Cin.

3.1 Standard di sicurezza

• Rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio dovranno essere presenti e funzionanti in ogni struttura.
• Estintori portatili dovranno essere installati in punti strategici, con almeno uno ogni 200 metri quadrati, e posizionati vicino agli ingressi o alle aree di maggiore rischio.

3.2 Sanzioni per la violazione delle norme di sicurezza

L'affitto di unità non conformi agli standard di sicurezza sarà sanzionato con multe che variano da 600 a 6mila euro, oltre al rischio di non poter ottenere il Cin, indispensabile per operare legalmente.

4. La segnalazione certificata di inizio attività (Scia)

Chiunque intenda gestire locazioni brevi o turistiche in forma imprenditoriale (inclusi coloro che affittano più di quattro appartamenti per anno fiscale, presunzione di attività imprenditoriale) dovrà presentare una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) presso lo sportello unico per le attività produttive del Comune in cui è ubicata la struttura.

4.1 Sanzioni per mancata presentazione della Scia

La mancata presentazione della SCIA comporterà sanzioni che variano da 2mila a 10mila euro in base alla dimensione dell'immobile o della struttura. Tale obbligo vale anche per gli intermediari che gestiscono le locazioni in nome del proprietario.

5. Controlli e verifiche

Le verifiche sull'osservanza delle nuove regole saranno di competenza del Comune in cui si trova l'immobile o la struttura. Le forze di polizia locale avranno il compito di accertare le violazioni, applicando le sanzioni previste dalla normativa statale e regionale.

6. Contrasto all'evasione fiscale

Le autorità fiscali italiane, in collaborazione con la Guardia di Finanza, intensificheranno i controlli per individuare proprietari o gestori che operano al di fuori del nuovo regime normativo. L'assenza del Cin sarà considerata un indicatore di rischio elevato per l'evasione fiscale, con conseguente aumento dei controlli.

Per ulteriori dettagli o approfondimenti rivolgersi a:

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