Affitti brevi, il divieto di Barcellona un modello? Cosa succede in altre città

La decisione di Barcellona di vietare gli affitti brevi negli appartamenti entro il 2028 ha acceso un acceso dibattito sul futuro di questa modalità di soggiorno in Europa. Se da un lato la scelta catalana è stata elogiata da alcuni come un passo necessario per contrastare l'aumento dei prezzi degli affitti e l'impatto negativo del turismo sulle città, dall'altro ha sollevato preoccupazioni per le possibili ripercussioni sul settore turistico e sull'economia locale. Nel mentre, però, Barcellona non è l'unica città europea a prendere provvedimenti contro gli affitti brevi. Diverse altre città stanno infatti valutando o implementando misure per regolamentare questo settore, spesso con l'obiettivo di tutelare i residenti e promuovere un turismo più sostenibile. Da Malaga a Palama di Maiora, sino a Parigi, Berlino e Amsterdam: vediamo come di stanno muovendo le città europee per dare un freno al far west degli affitti brevi. Nel menre in Italia un regolamento condominiale del 1921 vieta un moderno B&B a Roma.

Affitti brevi: le città in Europa che stanno mettendo un freno

Come detto, oltre a Barcellona, altre città spagnole hanno deciso di prendere provvedimenti per contrastare la proliferazione di questa modalità di soggiorno, che ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare locale e sull'economia turistica.

La città andalusa di Malaga, una delle mete turistiche più popolari della Spagna, ha registrato un aumento esponenziale degli affitti brevi negli ultimi anni. Se nel 2016 si contavano appena 846 licenze, nel 2024 il numero è salito a oltre 12mila. Questa crescita incontrollata ha portato a un aumento vertiginoso dei prezzi degli affitti per i residenti, rendendo difficile per molti trovare una casa a prezzi accessibili. Per contrastare questo fenomeno, il Comune di Malaga ha recentemente approvato un decreto che limita le licenze per gli affitti brevi alle sole proprietà con ingresso indipendente. Questo significa che gli appartamenti situati all'interno di condomini non potranno più essere affittati ai turisti. Inoltre, il decreto prevede una serie di altre misure, come l'obbligo per i proprietari di registrare i loro appartamenti su una piattaforma online e di rispettare una serie di norme di sicurezza.

Anche Palma di Maiorca, la capitale delle Baleari, una delle isole più visitate del Mediterraneo, ha adottato un approccio ancora più radicale. Nel 2018, il Comune ha introdotto un divieto totale di affittare appartamenti privati ai turisti. Questa misura è stata presa in risposta alle numerose proteste dei residenti, che lamentavano l'impatto negativo del turismo di massa sulla loro vita quotidiana. Il divieto di Palma di Maiorca ha avuto un impatto significativo sul settore turistico locale. Molti proprietari di appartamenti hanno dovuto riconvertire le loro proprietà in affitti a lungo termine, mentre altri hanno semplicemente smesso di affittare. Tuttavia, le autorità locali sostengono che la misura è stata necessaria per tutelare l'ambiente e la qualità della vita dei residenti.

Oltre alla Spagna, girando per l'Europa Amsterdam ha imposto un limite di 30 giorni all'anno per gli affitti brevi,  Berlinoha introdotto diverse restrizioni sugli affitti brevi, tra cui un divieto di affittare intere case come appartamenti per le vacanze mentre Parigi ha imposto un limite di 120 giorni all'anno per gli affitti brevi e ha reso obbligatorio per i proprietari di registrare i loro appartamenti su una piattaforma online.

Affitti brevi, la situazione in Italia

In Italia, la questione degli affitti brevi è particolarmente sentita, soprattutto nelle città d'arte. Secondo le stime di Federalberghi, nel 2022 gli affitti brevi hanno rappresentato il 42,3% del mercato turistico italiano, sottraendo quote significative al settore alberghiero tradizionale. Prima dell'avvento degli affitti brevi, l'80% circa dei turisti in Italia alloggiava in strutture alberghiere. Oggi, questa quota si è dimezzata, con conseguenze negative per il settore alberghiero, che si trova ad affrontare una concorrenza sempre più agguerrita da parte degli affitti brevi. Alcune città, come Roma e Venezia, stanno già considerando l'adozione di misure simili a quelle di Barcellona per contrastare gli effetti negativi di questa modalità di soggiorno.

«La notizia di Barcellona crea un precedente per un riordino del problema delle locazioni brevi anche in Italia – spiega il presidente di Federalberghi Bernabò Bocca – dove, in primis nelle città d’arte, i prezzi degli affitti sono lievitati in maniera esponenziale impedendo ai cittadini residenti di misurarsi con un mercato sano delle locazioni. È ora che anche in Italia si prendano decisioni apparentemente impopolari ma che possano fare il bene del turismo e di chi vive nelle destinazioni più turistiche. Noi portiamo avanti questa battaglia sulla regolamentazione degli affitti brevi da tanto tempo: ma a oggi, fatta salva l’iniziativa del codice identificativo per le imprese ricettive, non si è ancora optato per una posizione più drastica».

Regolamento condominiale del 1921 vieta B&B a Roma: sentenza fa scuola

Tra l'altro in Italia una recente sentenza del Tribunale di Roma, che ha vietato l'apertura di un B&B a Roma a causa di un divieto presente nel regolamento condominiale del 1921, ha acceso un nuovo dibattito sull'affittacamere in Italia. 

La vicenda ha visto contrapposti un condominio romano e una guest house situata in un edificio non di recente costruzione. La questione centrale era la validità di una clausola del regolamento condominiale originario, risalente al 1921 e trascritta presso la Conservatoria delle ipoteche di Roma, che vietava espressamente lo svolgimento di attività di affittacamere e B&B. Il Tribunale ha stabilito che la clausola in questione, seppur non integralmente trascritta nel contratto di compravendita dell'immobile oggetto del contenzioso, era comunque opponibile alla guest house in quanto richiamata espressamente nel regolamento condominiale contrattuale. La sentenza si basa sul principio della servitù, secondo cui è sufficiente che una clausola regolamentare sia trascritta sui Registri Immobiliari per essere opponibile a tutti i proprietari successivi dell'immobile, indipendentemente dal fatto che ne abbiano conoscenza diretta. La sentenza del Tribunale di Roma ha un'importanza significativa in quanto stabilisce un precedente importante per casi simili. Ciò significa che i condomini possono legittimamente basarsi su regolamenti datati, anche se non recenti, per vietare l'apertura di B&B o affittacamere se tali attività sono espressamente vietate dal regolamento stesso.  Inoltre, la sentenza precisa che, in presenza di un divieto esplicito nel regolamento condominiale, non è necessario accertare se l'attività di B&B o affittacamere costituisca una immissione intollerabile ai sensi dell'articolo 844 del Codice Civile. La sola violazione del regolamento è sufficiente per inibirla.

In ogni caso il dibattito sugli affitti brevi è complesso e non esiste una soluzione univoca. È importante considerare le diverse prospettive e trovare un equilibrio tra le esigenze dei turisti, dei residenti e delle imprese locali.